rechnungswesen

Gewerblicher Grundstückshandel: Wertung nach objektiven Kriterien maßgeblich!

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in der Vergangenheit häufig Streitfälle zum gewerblichen Grundstückshandel entschieden. Die Finanzverwaltung unterstellt einen solchen

  • bei einer Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums und
  • bei Veräußerung mit unbedingter Veräußerungsabsicht.

Im Gegensatz zur privaten Vermögensverwaltung können Sie bei einem gewerblichen Grundstückshandel keine Abschreibungen auf Gebäude des Umlaufvermögens vornehmen, die stillen Reserven sind steuerverstrickt und der Gewinn unterliegt der Gewerbesteuer.

In einem aktuellen Fall hatte ein Steuerpflichtiger einen Verlust aus der Veräußerung von zwei Objekten erzielt. Er hatte beim Finanzamt und seiner Gemeindebehörde einen Gewerbebetrieb angemeldet und Dritten gegenüber erklärt, er sei gewerblicher Grundstückshändler. Die Finanzverwaltung hat jedoch einen gewerblichen Grundstückshandel verneint, so dass der Verlust nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden konnte. Der BFH entschied, dass für die steuerrechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit nicht die vom Steuerpflichtigen subjektiv vorgenommene Beurteilung maßgeblich ist, sondern vielmehr eine Wertung nach objektiven Kriterien.

Hinweis: Haben Sie aus der Veräußerung eines oder mehrerer Grundstücke einen Verlust erlitten, sollten Sie frühzeitig ein Beratungsgespräch mit Ihrem Steuerberater suchen, um diesen Verlust möglichst mit anderen Einkünften verrechnen zu können.

 

Quelle: Deubner-Verlag

steuererklärung

Instandhaltungsaufwendungen: Bei Verknüpfung mit Grundstücksveräußerung nicht abziehbar

Vermieten Sie als Grundstückseigentümer Ihre Immobilie, können Sie damit zusammenhängende Renovierungs- und Instandsetzungsaufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Selbst wenn Sie das Objekt anschließend verkaufen und die Aufwendungen erst nach der Veräußerung oder dem Abschluss des Veräußerungsvertrags begleichen, wird typisierend davon ausgegangen, dass die Aufwendungen – unabhängig vom Zahlungszeitpunkt – noch der Einkünfteerzielung dienen. Dies hat zur Folge, dass sie als Werbungskosten abgezogen werden können.

Etwas anderes gilt jedoch, wenn Sie sich im Rahmen einer Grundstücksveräußerung als Verkäufer gegenüber dem Käufer verpflichten, bestimmte Reparaturen durchzuführen. In einem solchen Fall geht der Bundesfinanzhof davon aus, dass die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die Abnutzung der Immobilie während der bisherigen Vermietungstätigkeit von der Verknüpfung mit der nicht einkommensteuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert wird. Ein Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung scheidet deshalb aus.

 

Quelle: Deubner-Verlag

bauwirtschaft

Einkünfteerzielungsabsicht: Vorübergehende Vermietung und geplantes Bauvorhaben

Erzielen Sie Verluste aus der Vermietung einer Immobilie, können Sie diese bei der Einkommensteuerveranlagung nur dann mit anderen Einkünften ausgleichen und so Ihre Steuerbelastung mindern, wenn Sie die Immobilie dauerhaft vermieten wollen.

Haben Sie keine dauerhafte Vermietung geplant, weil Sie beispielsweise ein abbruchreifes Haus erworben haben, das Sie zunächst fremdvermieten, um anschließend auf dem Grundstück ein neues Objekt zu errichten, welches Sie – zumindest teilweise – selbst nutzen wollen, kann laut Finanzgericht München (FG) nicht ohne Prognoseberechnung von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Verluste können nur dann berücksichtigt werden, wenn in den kurzen Jahren der Fremdvermietung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielbar ist – was in solchen Fällen wenig realistisch erscheint. Die rechtskräftige Entscheidung hat also zur Folge, dass Sie Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie – trotz Vermietung – steuerlich nicht geltend machen können. Allerdings sind auch die Mieteinnahmen nicht steuerpflichtig.

Laut FG können auch Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Genehmigungsverfahren für ein geplantes Bauvorhaben nicht steuermindernd geltend gemacht werden, wenn Sie beim Baugenehmigungsverfahren die Absicht kundtun, das zu errichtende Objekt zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, und gegenüber dem Finanzamt nicht nachweisen können, dass Sie eine Vermietung ernsthaft beabsichtigt hatten. Ein im Nachhinein erstellter Finanzierungsplan unter Einbeziehung einer erzielbaren Miete reicht zum Nachweis ernsthafter Vermietungsbemühungen jedenfalls nicht aus.

 

Quelle: Deubner-Verlag

planungsrechnung

Verkauf kreditfinanzierter Immobilien: Darlehen kann auf bestehende Einkunftsquelle umgewidmet werden

Besitzen Sie mehrere vermietete Immobilien, sollten Sie folgende rechtskräftige Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg (FG) kennen, denn sie kann es ermöglichen, teure Kredite durch zinsgünstigere zu ersetzen: Ein Architekt besaß mehrere kreditfinanzierte Immobilien. Nach der Veräußerung einer solchen hat er mit dem Verkaufserlös allerdings nicht dasjenige Darlehen zurückgeführt, mit dem er die veräußerte Immobilie erworben hatte, sondern solche Darlehen, die mit anderen Immobilien zusammenhingen und deutlich höher verzinst waren. Das FG erkannte die neue Zuordnung an und ließ die Schuldzinsen für das umgewidmete Darlehen weiter zum Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu.

Hätte der Kläger die Umwidmung nicht vorgenommen, wären die damit zusammenhängenden Schuldzinsen mangels weiteren Zusammenhangs mit der Einkünfteerzielung nicht mehr abziehbar gewesen. Auch eine vollständige Rückführung wäre ebenfalls nicht möglich gewesen, da der Veräußerungserlös nicht ausreichte, um das Darlehen zu tilgen. Mit der Umschichtung konnte der Architekt seine Zinsbelastung insgesamt senken und den Werbungskostenabzug erhalten.

 

Quelle: Deubner-Verlag

Paragraph Chess

Grunderwerbsteuer: Säumniszuschlag trotz Rücktritts vom Kaufvertrag

Säumniszuschläge dienen als Druckmittel des Finanzamts zur Durchsetzung fälliger Steueransprüche. Sie haben Zinscharakter, entstehen bei Nichtzahlung zum Fälligkeitstermin und werden nicht durch einen besonderen Bescheid festgesetzt, sondern sofort durch die erste Zahlungsaufforderung erhoben. Der Säumniszuschlag beträgt für jeden angefangenen Monat 1 % auf den nächsten durch 50 EUR teilbaren Betrag abgerundeten rückständigen Steuerbetrags.

Ein Säumniszuschlag muss nicht erlassen werden, wenn der Erwerber eines Grundstücks vom Kaufvertrag zurückgetreten ist. Denn entweder wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag erst gar nicht festgesetzt oder der Steuerbescheid wieder aufgehoben, wenn ein Grundstücksgeschäft innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht wird. Um diese Frist einzuhalten, muss die Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt sein.

Das betrifft aber nicht solche Fälle, in denen die zunächst festgesetzte Grunderwerbsteuer nicht bezahlt wurde. Dann besteht kein Anspruch auf Erlass der Säumniszuschläge aus sachlichen Billigkeitsgründen. Die Zuschläge dürfen erhoben werden, soweit sie auf den Zeitraum von der Fälligkeit der zunächst festgesetzten Steuer bis zum Zeitpunkt des wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag entfallen. Dabei ist unerheblich, dass möglicherweise von Anfang an Zweifel an der Erfüllbarkeit des Kaufvertrags bestanden.

Sachliche Billigkeitsgründe für den Erlass von Säumniszuschlägen setzen voraus, dass die Einziehung der Abgabe im Einzelfall nicht mehr zu rechtfertigen ist. Der Säumniszuschlag ist aber zulässig, wenn die Steuerfestsetzung aufgehoben, geändert oder berichtigt wird. Denn er dient neben dem Zweck, Druck zur pünktlichen Zahlung auszuüben, auch als Gegenleistung für die verspätete Zahlung. Vor diesem Hintergrund nimmt der Gesetzgeber das Anfallen von Säumniszuschlägen auch dann in Kauf, wenn eine Steuer zu Unrecht festgesetzt worden ist.

Hinweis: Können Sie bei Fälligkeit nicht zahlen, lohnt ein Antrag auf Stundung, mit dem sich ein Säumniszuschlag meist umgehen lässt. Eine Stundung ist 0,5 % Zinsbelastung auch deutlich günstiger. Das Finanzamt stundet die Steuer, wenn die Einziehung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte für den Schuldner bedeuten würde und der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet ist. Mit der Stundung wird die Fälligkeit hinausgeschoben. Solange gestundet ist, können keine Säumniszuschläge entstehen und keine Vollstreckungsmaßnahmen getroffen werden.

 

Quelle: Deubner-Verlag

bauwirtschaft

Eigenheimzulage: Förderung halbiert sich bei Auszug eines Ehepartners

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie oder Wohnung gab es acht Jahre lang eine Eigenheimzulage von maximal 1.250 EUR pro Jahr und zusätzlich 800 EUR pro Jahr für jedes Kind, für das im Einzugsjahr Anspruch auf Kindergeld bestand. Anspruch auf Eigenheimzulage für ein erworbenes oder errichtetes Haus bestand, wenn es selbst genutzt oder unentgeltlich an einen Angehörigen überlassen wurde. Diese staatliche Förderung für Hauserwerber und -bauer ist 2006 entfallen. Nur wenn das Datum auf dem Bauantrag oder Kaufvertrag noch aus 2005 stammt, gibt es die Zulage weiterhin. Wurde der Bauantrag rechtzeitig gestellt, beginnt die achtjährige Förderung im Jahr der Fertigstellung.

Haben Ehegatten für ein gemeinschaftlich erworbenes oder errichtetes Haus Eigenheimzulage erhalten und trennt sich das Paar, bekommt der aus dem Haus ausziehende Partner nur dann weiterhin die seinem Miteigentumsanteil entsprechende Hälfte der Eigenheimzulage, wenn er seine Hälfte des Hauses dem anderen Ehegatten unentgeltlich überlässt. Zahlt der andere Ehegatte hingegen eine Nutzungsentschädigung, entfällt die hälftige Eigenheimzulage für den nicht mehr in dem Haus lebenden Gatten.

Diese negative Folge tritt auch dann ein, wenn der in dem Haus verbleibende Ehegatte zwar keine Nutzungsentschädigung zahlt, aber

  • die Kreditraten und die laufenden Kosten des Hauses allein trägt,
  • den nicht mehr dort lebenden Ehegatten im Innenverhältnis von allen Ansprüchen der kreditgebenden Bank freistellt und
  • diese dem aus dem Haus ausgezogenen Ehegatten zugutekommenden Zahlungen nur deshalb geleistet werden, um das Haus nunmehr allein nutzen zu können.

Eine solche Konstellation ist mit einer Nutzungsentschädigung gleichzusetzen. Denn der im Haus verbleibende Gatte zahlt für sein alleiniges Wohnrecht nur in einer anderen Form.

Hinweis: Sofern das Ehepaar dauernd getrennt lebt oder bereits geschieden ist, gilt der Erwerb des Eigenheims vom anderen Partner als begünstigte Anschaffung. Allerdings gibt es für ein solches Geschäft jetzt keine Zulage mehr. Der entsprechende Kaufvertrag hätte bis Ende 2005 abgeschlossen werden müssen.

 

Quelle: Deubner-Verlag