Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-%-Grenze gefährdet den Sofortabzug von Modernisierungskosten

Wenn Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % oder 2,5 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.

Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten Vermieter vorab berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf, um den sofortigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden.

Beispiel: A kauft eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 EUR.

Kaufpreis laut Notarvertrag   175.000 EUR
+ Anschaffungsnebenkosten 12 % 21.000 EUR
= Anschaffungskosten   196.000 EUR
– Grundstücksanteil am Kaufpreis 20 % 39.200 EUR
= Gebäudeanteil 80 % 156.800 EUR
15-%-Grenze liegt bei   23.520 EUR

In den ersten drei Jahren dürfen die Modernisierungs- und Reparaturaufwendungen die Grenze von insgesamt 23.520 EUR also nicht übersteigen, ansonsten geht der sofortige Werbungskostenabzug verloren.

Hinweis: Aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es günstiger sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft. Aber auch nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen noch zu Herstellungskosten führen, nämlich wenn beim Gebäude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)

Arbeitsweg: Wann gilt die Entfernungspauschale für einen Lkw-Fahrer?

Ein Lkw-Fahrer aus Niedersachsen wollte in seiner Einkommensteuererklärung Fahrtkosten für Wege zwischen seiner Wohnstätte und dem Sitz seines Arbeitgebers als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Allerdings wollte er nicht nur die Entfernungspauschale von 30 Cent je Entfernungskilometer, sondern nach Reisekostengrundsätzen die Kosten für die gesamte Wegstrecke – also Hin- und Rückweg – geltend machen. Das Finanzamt lehnte das ab. Das Finanzgericht Niedersachen (FG) hingegen gestattete dem Lkw-Fahrer, die Fahrtkosten für die gesamte Wegstrecke von der Steuer abzusetzen.

Die unterschiedlichen Beurteilungen beruhten darauf, dass das Finanzamt die Fahrten zur Betriebsstätte des Arbeitgebers als Aufsuchen der sogenannten ersten Tätigkeitsstätte bewertete. Für das FG hingegen war unstrittig, dass keine erste Tätigkeitsstätte vorlag. Denn weder gab es darüber eine arbeitsvertragliche Vereinbarung, noch lagen dafür die quantitativen Voraussetzungen vor. Der Lkw-Fahrer war Fernfahrer und als solcher regelmäßig mehrere Tage pro Woche unterwegs. Er hatte eine Auswärtstätigkeit.

Zwar ist das allein noch nicht hinderlich dafür, die Fahrtkosten auf die Entfernungspauschale zu beschränken. Allerdings war der Auffangtatbestand des sogenannten Sammelpunkts – also eines Ortes, den der Fahrer weisungsgemäß zur Aufnahme seiner beruflichen Tätigkeit arbeitstäglich aufsucht – im Streitfall nicht anwendbar. Denn von einem arbeitstäglichen Aufsuchen kann nicht ausgegangen werden, wenn die Arbeitsstätte nur an ein bis drei Tagen pro Woche aufgesucht wird. Diesbezüglich ist das FG von einer wortwörtlichen Auslegung des Gesetzes überzeugt – und dort ist eben „arbeitstäglich“ festgeschrieben. Im Ergebnis konnte der Lkw-Fahrer Werbungskosten für Hin- und Rückfahrt geltend machen.

Information für: Arbeitgeber und Arbeitnehmer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)

Angestrebter Vorstandsposten: Vergeblicher Aufwand ist nicht als Werbungskosten abziehbar

Um einen Vorstandsposten in einer noch zu gründenden AG zu erhalten, erklärte sich ein Rechtsanwalt vor Jahren in einer Absichtserklärung bereit, auf ein Konto einer Unternehmensgruppe 75.000 EUR einzuzahlen, mit denen ein Aktienpaket der AG erworben werden sollte. Die Transaktion war Voraussetzung für den späteren Abschluss eines Anstellungsvertrags als Vorstand. Nachdem der Anwalt erfuhr, dass mit seinem eingezahlten Geld – entgegen der Vereinbarung – die operativen Kosten einer GmbH gedeckt worden waren, trat er von der Vereinbarung zurück und forderte sein Geld zurück. Seine Pfändungsbemühungen bleiben jedoch erfolglos, so dass er seine endgültig verlorene Zahlung schließlich als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit geltend machte.

Das Finanzgericht Köln (FG) gab zunächst grünes Licht für den Abzug und verwies darauf, dass die Zahlung durch die angestrebte Anstellung als Vorstand veranlasst war. Der Bundesfinanzhof hob das Urteil des FG jedoch auf und lehnte den Werbungskostenabzug ab. Die Bundesrichter zogen die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung heran, nach der Aufwendungen des Arbeitnehmers zum Erwerb einer Beteiligung an seinem Arbeitgeber nicht ohne weiteres den Werbungskosten bei den Lohneinkünften zugerechnet werden können. Die Kosten stehen vielmehr im Zusammenhang mit den Einkünften aus Kapitalvermögen, weil vermutet werden kann, dass der Arbeitnehmer mit dem Anteilserwerb nicht nur seinen Arbeitsplatz sichern will, sondern auch die Rechte eines Gesellschafters anstrebt. Dieser vorrangige Zusammenhang mit den Kapitaleinkünften besteht auch, wenn der Beteiligungserwerb die arbeitsvertragliche Voraussetzung dafür ist, dass der Arbeitnehmer den Arbeitsplatz erhält. Im vorliegenden Fall war der Anteilserwerb der Hauptzweck der Geldhingabe (= Zusammenhang mit den Kapitaleinkünften), dahinter trat nach Gerichtsmeinung zurück, dass die Einzahlung die notwendige Voraussetzung für den Abschluss des Anstellungsvertrags war.

Information für: Unternehmer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)

Biogasanlage: Rückgabe von Pflanzenresten ist keine unentgeltliche Wertabgabe

Nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht müssen Unternehmer eine sogenannte unentgeltliche Wertabgabe versteuern, wenn sie Gegenstände ihres Unternehmens unentgeltlich zuwenden.

Hinweis: Durch diese Besteuerung wird im Ergebnis der Vorsteuerabzug rückgängig gemacht, den der Unternehmer zuvor beim Erwerb des Gegenstands vorgenommen hat.

Ob ein Biogasanlagenbetreiber eine unentgeltliche Wertabgabe für die Rückgabe von Pflanzenresten versteuern muss, hat kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im vorliegenden Fall hatte der Anlagenbetreiber die für seine Biogaserzeugung erforderliche Biomasse von Landwirten bezogen. Grundlage hierfür war eine Vereinbarung, nach der die Biomassesubstanz im Eigentum der Landwirte verblieb und die Lieferung ausschließlich in Form von Kohlenwasserstoffverbindungen erfolgte.

Nach einer Außenprüfung vertrat das Finanzamt den Standpunkt, dass die erfolgte Rückgabe der Pflanzenreste an die Landwirte nach der Verwertung als unentgeltliche Wertabgabe zu versteuern sei. Der BFH lehnte dies jedoch ab und verwies darauf, dass keine „Zuwendung“ der Biomassesubstanz an die Landwirte erfolgt ist. Nach den vertraglichen Vereinbarungen sollte die Biomasse von vornherein im Eigentum der Landwirte verbleiben. Der Anlagenbetreiber durfte sie lediglich zur Energieerzeugung nutzen und musste sie danach zurückgeben. Gegenstand der vorherigen Lieferung waren nicht die Pflanzenreste, sondern nur die Inhaltsstoffe, die durch Fermentation umgewandelt werden konnten.

Hinweis: In vergleichbaren Fallkonstellationen darf also nicht reflexartig von einer unentgeltlichen Wertabgabe ausgegangen werden. Von zentraler Bedeutung ist demnach, was Bestandteil der zuvor erfolgten Lieferung an den Anlagenbetreiber war. Das Finanzamt hatte maßgeblich auf den Wortlaut der Rechnungen abgestellt, wo es „Lieferung von Biomasse“ und nicht „Lieferung von Energie in Biomasse“ hieß – hiervon ließ sich der BFH jedoch angesichts der getroffenen Vereinbarungen nicht leiten.

Information für: Unternehmer
zum Thema: Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)

Brezelverkauf auf Oktoberfest: BFH wendet 7%igen Umsatzsteuersatz an

Gastronomen streiten häufig mit ihren Finanzämtern über die Frage, ob ihre Umsätze dem 7%igen oder dem 19%igen Umsatzsteuersatz unterliegen. Welche Merkmale bei dieser Abgrenzung relevant sind, zeigt ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem es um den Verkauf von Brezeln auf dem Oktoberfest ging.

Geklagt hatte ein Gastronom, der in den Jahren 2012 und 2013 mehrere Verkaufsstände in Festzelten auf dem Oktoberfest gepachtet hatte, um von dort Brezeln („Wiesnbrezn“) zu verkaufen. Um seine Ware direkt an die Festzeltbesucher zu bringen, setzte er sogenannte „Breznläufer“ ein, die durch die Reihen des Festzelts gingen. Während der Gastronom seine Umsätze mit 7 % versteuern wollte, wandte sein Finanzamt den 19%igen Steuersatz an und argumentierte, dass ihm die Infrastruktur der Festzeltbetreiber (Zelt mit Biertischgarnituren und Musik) zuzurechnen sei und er deshalb einen (regulär zu besteuernden) restaurantähnlichen Umsatz bewirkt habe. Eine ermäßigt zu besteuernde bloße Lieferung von Speisen schloss das Finanzamt wegen der vorhandenen „Verzehrvorrichtungen“ aus.

Der BFH nahm umsatzsteuerrechtlich jedoch eine Lieferung von Backwaren an und gestand dem Gastronomen daher den 7%igen Umsatzsteuersatz zu. Nach Gerichtsmeinung durfte dem Gastronomen die Infrastruktur der Bierzelte nicht zugerechnet werden, weil diese den Gastronomieumsätzen des Festzeltbetreibers diente. Es handelte sich für den klagenden Gastronomen also um fremde Verzehrvorrichtungen, an denen er kein eigenes Mitbenutzungsrecht hatte. Er konnte seinen Kunden keine Sitzplätze im Festzelt zuweisen. Ferner war davon auszugehen, dass die Käufer der Brezeln die Biertischgarnituren nur hatten nutzen können, wenn sie zusätzliche Leistungen des Festzeltbetreibers in Anspruch nahmen (z.B. Kauf einer Maß Bier).

Hinweis: Die Urteilsgrundsätze beziehen sich zwar auf die Streitjahre 2012 und 2013, sind aber nach wie vor relevant. Gastronomen können in vergleichbaren Fallkonstellationen demnach eine 7%ige Umsatzversteuerung erreichen.

Information für: Unternehmer
zum Thema: Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)