Für Immobilienbesitzer stellt sich beim Erwerb einer neuen Immobilie regelmäßig die Frage der Finanzierung. Beim Kauf von Immobilien von nahen Angehörigen muss diese Frage vor allem auch aus steuerlicher Sicht beantwortet werden, denn solche Geschäfte werden von der Finanzverwaltung besonders genau unter die Lupe genommen. Häufig gilt unter Familienmitgliedern eher die steuerliche Belastung über die gesamte Familie hinweg als relevant und nicht die Belastung des einzelnen Familienmitglieds. Daher werden hier, wie die Erfahrung zeigt, oftmals untypische, sogenannte fremdunübliche Verträge abgeschlossen, die eine außerhalb der Familie stehende Person niemals vereinbart hätte.

Die Regel im Steuerrecht lautet daher: „Fremdunübliche Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen werden nicht anerkannt!“ Doch keine Regel ohne Ausnahme – nicht immer folgt aus einer fremdunüblichen Vereinbarung die steuerliche  Nichtanerkennung. Unter bestimmten Voraussetzungen können zum Beispiel Schuldzinsen für ein fremdunübliches Darlehen anerkannt werden. Dafür muss es einerseits einen Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und einer Einkunftsart geben. Das ist etwa der Fall, wenn ein Darlehen zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts aufgenommen wird. Andererseits muss eine zivilrechtlich wirksame Vereinbarung existieren, die auch tatsächlich umgesetzt wird. Das bedeutet, dass der nahe Angehörige im Zweifel sein Recht vor Gericht erstreiten kann und Zinsen pünktlich gezahlt werden. Aber auch hierzu gibt es wiederum eine sogenannte Rückausnahme, wie ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Hamburg zeigt.

In dem Streitfall kamen die Richter zu dem Schluss, dass ein von den Eltern an ihre Tochter vergebendes Darlehen über 400.000 EUR zum Erwerb eines vermieteten Grundstücks, das sich im Eigentum der Eltern befand, nicht nur fremdunüblich war, sondern überdies eine verschleierte Schenkung. Denn das Darlehen hatte eine untypisch lange Laufzeit von 30 Jahren ohne Tilgung, wohingegen die durchschnittliche statistische Lebenserwartung der Eltern nur noch ca. 17 bzw. 23 Jahre betrug. Dass die Tochter die vereinbarten Zinsen zahlte, war irrelevant. Denn eine Schenkung ist kein Darlehen – die Rückausnahme griff. Das Darlehen und die gezahlten Schuldzinsen wurden nicht anerkannt.

Hinweis: Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen sollten Sie sich mit uns in Verbindung setzen. Die Auswirkungen bei einer Nichtanerkennung betreffen üblicherweise mehrere Veranlagungszeiträume und können hohe Steuerlasten auslösen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 04/2018)